A crise no mercado imobiliário brasileiro e seus reflexos no Judiciário


01.08.2016

Por Silviane Sasson

Silviane Sasson

Silvane Sasson

A última década foi de grande dinamismo no mercado imobiliário brasileiro. Nos cinco anos seguintes à recente crise mundial (2008 a 2011), a valorização imobiliária no Brasil foi de 121%1, atingindo um crescimento anual acima dos 20%. Em meados de 2013, esse cenário começou a mudar, à medida que a economia passou a dar sinais de desaquecimento. Uma pesquisa, feita com agências de risco com nove companhias incorporadoras brasileiras, mostra que de cada 100 imóveis vendidos de janeiro a setembro de 2015, 41 foram devolvidos2. As ações judiciais para distratar os contratos, que em 2013 eram 15% do total de ações em andamento contra construtoras, já representavam 75% das novas ações judiciais em 2015.

Em 2016, com o maior agravamento da crise, esse cenário do mercado imobiliário piorou e não há ainda sinais de melhora no setor (com raras exceções de locais onde há demanda reprimida). O volume de unidades comerciais e residenciais lançadas, no acumulado do segundo trimestre de 2016, é 76% menor que o volume de unidades vendidas a partir dos estoques3. Além disso, é estimado um aumento de 60% nas ações judiciais relacionadas a distratos imobiliários neste ano.

Uma das principais razões para o aumento significativo do desfazimento de vendas é a dificuldade de tomada de crédito pelos adquirentes. A Caixa Econômica Federal modificou os critérios para financiamento de imóveis pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), diminuindo os valores-limite a serem concedidos. Embora a instituição tenha reajustado essa cota de financiamento recentemente, o valor ainda é inferior ao patamar praticado em 2014. O Banco do Brasil e os bancos privados também anunciaram elevações das taxas e mais rigor nos critérios de avaliação do imóvel financiado, aumentando a distância entre o que é exigido do comprador e o que ele consegue suportar. O universo dos distratos, assim, passou a ser o pesadelo das incorporadoras em 2015 e mais ainda em 2016.

Os contratos de compra e venda de imóveis na planta são regulados pela Lei de Incorporações e pelo Código Civil. E essa relação é também abrangida pelo Código de Defesa do Consumidor, como já definido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Algumas regras, como a boa-fé contratual, a vedação ao locupletamento ilícito, a clareza das cláusulas que devem regular toda a relação contratual, dentre outros aspectos inerentes a todos os contratos, devem ser observados e norteiam essa relação. Mas não há legislação que determine regras específicas a serem aplicadas aos distratos. O que determina os critérios cabíveis no desfazimento de uma venda imobiliária é o que está estabelecido em contrato, caso a caso. E o grande balizador dos limites entre a razoabilidade e os abusos, de lado a lado, tem sido a decisão da jurisprudência, sobretudo julgados da 3ª e da 4ª Turma do STJ, especializadas em matérias de direito privado.

Em julgamento considerado aplicável a todos, por tratar do que o Código de Processo Civil chama “recursos repetitivos”, o STJ (na 2ª Seção) decidiu que é abusiva a cláusula que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada. Essa decisão levou à súmula nº 543 do STJ, divulgada em agosto de 2015, que determina que a restituição deve ser feita pelo incorporador à vista. Muitos dos contratos de venda de imóveis na planta que previam a retenção da totalidade do valor pago, em caso de desistência, passaram a ser adequados a patamares em torno de 20% desse valor. E como uma das principais novidades trazidas pelo novo Código de Processo Civil é a tendência à uniformização, estabilidade e coerência da jurisprudência, ainda que não haja propriamente uma lei, os parâmetros ditados pelo STJ no julgamento de recursos repetitivos acabam se destinando à finalidade de regular as principais questões em torno dos distratos.

Justamente para buscar reduzir o âmbito das discussões sobre o tema, foi firmado no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, no último dia 27 de abril, um pacto com participação de representantes do setor imobiliário, dos Procons e da Justiça Estadual. O Ministério da Fazenda intermediou as discussões deste chamado Pacto Global Imobiliário, que traz a sugestão de cláusulas a serem incluídas nos contratos de compra e venda de imóveis e regras no caso de desfazimento do negócio. Os principais aspectos abrangidos por esse Pacto Global foram:

1) Penalidade em caso de desistência do negócio, que deverá ser de 10% sobre o valor do contrato, limitado a 90% do valor já pago pelo adquirente; ou o valor do sinal de negócio (nunca superior a 10% do preço) e mais multa de até 20% dos demais valores já pagos pelo comprador. A alternativa deverá estar no contrato e o vendedor terá até 180 dias para restituir os valores.

2) As práticas consideradas abusivas e que deverão ser excluídas dos contratos de compra e venda de imóveis, tais como: cobrança de serviços de assessoria técnica-imobiliária, de serviços complementares extraordinários, de verbas de decoração e taxas de deslocamento.

3) Limite do valor do sinal, que não poderá ultrapassar 10% do valor do imóvel e é passível de parcelamento em, no máximo, 6 vezes.

4) Definição de que o pagamento da comissão de corretagem deve estar informado em contrato e, caso feito pelo consumidor, deverá ser deduzido do preço.

5) Prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra pela Incorporadora, além daquele fixado no contrato. Durante esse prazo, o vendedor deverá pagar 0,25% ao mês sobre o valor total pago pelo comprador; Após o prazo, serão aplicadas as seguintes multas calculadas sobre o valor total pago pelo adquirente: moratória de 2% e compensatória de 1% ao mês, calculada pro rata die. Aplicam-se ao comprador os mesmos percentuais no caso de atraso no pagamento de prestações.

6) Eventos fortuitos externos ou de força maior (como greves ou chuvas excepcionais) não são considerados no prazo de tolerância e prorrogam a data de conclusão da obra.

7) O comprador só começa a pagar despesas condominiais após a conclusão da obra.

8) Multa de R$ 10 mil por contrato celebrado em desacordo com esses parâmetros, sendo que os contratos celebrados a partir de 1º de janeiro de 2017 deverão estar em acordo com os termos do Pacto.

A adoção imediata dessas regras aos novos contratos é mais óbvia e de mais fácil aplicabilidade. Mas a aplicação aos distratos de contratos já em vigor pode levar a contradições. O ideal seria formalizar aditivos aos contratos já firmados, de modo a ajustá-los aos novos parâmetros, já que as regras fixadas no Pacto, em sua maioria, são baseadas na jurisprudência do STJ. Porém, isso demanda esforço e mobilidade de um setor que tem muito com o que se preocupar neste momento de mercado!

Embora o Pacto tenha envolvido os principais segmentos da sociedade relacionados ao mercado imobiliário, é importante que se diga: ele não tem força de lei! O principal objetivo desse Pacto é reduzir a incidência de discussão judicial em torno dos contratos imobiliários. Contudo, há quem sustente, inclusive, que ele é inconstitucional e não faltam críticas ao seu formato. Um dos principais questionamentos é a flexibilização excessiva de direitos do consumidor.

Mas o que não se pode negar é que o abuso por parte dos consumidores também existiu em muitas relações que hoje estão sob apreciação do judiciário. Durante o boom do mercado imobiliário, muitos consumidores adquiriram diversas unidades a uma só vez, entusiasmados pelas baixas parcelas durante o período pré-chaves e a grande oferta de crédito, vislumbrando a possibilidade de futura revenda com vantagem. Especulação, basicamente. Porém, com a mudança do cenário econômico e do mercado, muitos alegaram desconhecer ou não terem condições de cumprir as regras impostas para a hipótese de distrato, reputadas abusivas, levando o assunto ao judiciário e deixando as incorporadoras em difícil situação.

Apesar da polêmica, pode-se dizer que a iniciativa do Pacto Imobiliário do TJ/RJ é louvável. É, sem dúvida, muito salutar a intervenção de representantes dos consumidores e de segmentos do mercado para auxiliar o Judiciário na formação de uma jurisprudência que observe as peculiaridades do setor. E tanto essa é uma tendência que o STJ realizou audiência pública no último dia 09 de maio para ouvir a comunidade e entidades representativas do mercado imobiliário. Está em análise, no STJ, recurso especial com efeito de julgamento de recursos repetitivos sobre o pagamento da comissão de corretagem4. A decisão nesse recurso afetará não só os recursos que foram paralisados para que esse julgamento defina os critérios a serem aplicados aos demais, mas também ações futuras.

A polêmica está em definir quem é o responsável pelo pagamento desses encargos: o consumidor ou a incorporadora/imobiliária responsável pelo empreendimento? E aí reside uma crítica muito pertinente ao Pacto Imobiliário firmado no TJ/RJ: se há um recurso repetitivo a ser julgado pelo STJ em breve, ou seja, se não há ainda uma jurisprudência consolidada na instância superior quanto ao tema da comissão de corretagem, como podem os tribunais locais, Procons e órgãos de classe estabelecerem e fixarem regras aplicáveis sobre esse tema? Isso não gera insegurança jurídica e desacredita a força do Pacto?

O fato é que a clareza na regra do jogo fortalece o mercado. É importante que as partes conheçam e compreendam o que estabelece o contrato e quais condições serão aplicáveis a um eventual distrato, antes de optarem pela formalização da compra e venda de imóveis. Se a aplicação da regra contratual fosse menos fragilizada, muitas questões que hoje congestionam o judiciário poderiam ser resolvidas com o simples cumprimento dos compromissos assumidos. Apenas o tempo dirá se o Pacto Global Imobiliário sobreviverá intacto para aplicação efetiva a todos os contratos a partir de 2017. Ou se as críticas e polêmicas em torno de seu conteúdo serão convertidas em medidas judiciais capazes de afetar sua aplicabilidade, fragilizando o esforço empregado nesta que foi uma tentativa, justamente, de reduzir o âmbito de litígios para pacificar o mercado.

1 Levantamento feito pelo Banco de Compensações Internacionais (BID)
2 Historicamente esse percentual girava em torno de 10%
3 Indicador da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias
4 REsp 1551951, com previsão de julgamento para o dia 10 de agosto pela Segunda Seção do STJ


SILVIANE SCLIAR SASSON

OAB/PR 21.682
silviane@sptb.adv.br

  • Bacharel em Direito pela UFPR (1994);
  • Diretora Jurídica da Federação Israelita do Paraná (1998/2001);
  • Diretora Jurídica da Comunidade Israelita do Paraná a partir de 2012;
  • SÓCIA TITULAR DESDE 2010.

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