Transposição de certidões positivas do incorporador para as matrículas das unidades autônomas


Silviane Scliar Sasson

As incorporadoras e os adquirentes de residências ou apartamentos construídos sob o regime de incorporação imobiliária têm sido surpreendidos pela averbação, nas matrículas individualizadas das unidades autônomas, de certidões positivas de feitos ajuizados em nome da incorporadora.

Esta não é uma prática comum a todos cartórios, mas que vem sendo aplicada por alguns registradores a partir de orientação do IRIB (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil), baseada em decisão emitida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS) na Apelação Cível nº 70061279782, que trata de uma suscitação de dúvida apresentada pelo Oficial do Registro de Imóveis de Gravataí. O fundamento dessa decisão judicial decorre de interpretação – a nosso ver equivocada – do art. 32, § 5º, da Lei 4.591/64, que prevê que “a existência de ônus fiscais ou reais, salvo impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão do ônus.”

Tal prática vem gerando inúmeros transtornos na conclusão de negócios imobiliários, já que, ao depararem-se com a averbação de certidões positivas do incorporador alienante, os interessados na aquisição comumente sentem-se inseguros e mesmo receosos quanto à segurança jurídica da transação.

As certidões transportadas da matrícula mãe para as matrículas das unidades autônomas são aquelas apresentadas pelo incorporador no processo de registro da incorporação. Contudo, apenas certidões que envolvam discussão quanto ao próprio imóvel objeto da incorporação ou que sejam impeditivas da alienação é que são passíveis de obstar o registro da incorporação. Ou seja: se a incorporação foi devidamente registrada, isso significa que o registrador efetuou a análise dos documentos e certidões apresentados e concluiu não haver riscos ao prosseguimento do processo.

A transposição de certidões apresentadas antes do início das obras e, portanto, diversos anos antes da abertura das matrículas individualizadas, apenas produz o efeito de causar insegurança, exigindo que os alienantes comprovem a ausência de riscos ao adquirente e a lisura do negócio realizado. Mesmo com tais esclarecimentos, contudo, temos presenciado a desistência de negócios prestes a serem concluídos, diante da insegurança gerada em quem desconhece a tecnicidade do tema e vê nas averbações transpostas um potencial risco de prejuízo.

A expressão “todos os documentos, extraídos do registro (da incorporação)”, contida no art. 32, § 5º, da Lei 4.591/64 que embasa a decisão o TJ-RS, certamente indica a intenção do legislador de referir-se às cópias e certidões relativas ao próprio processo de incorporação e documentos correlatos arquivados em cartório, mas jamais às matrículas de unidades autônomas,  comumente abertas quando as obras já estão concluídas e, portanto, a própria incorporação encerrada.

As análises em casos individualizados são sempre necessárias, em nome do zelo que deve estar presente na concretização de negócios imobiliários, mas como regra geral, a transposição de certidões positivas do incorporador reflete um excesso de cautela dos oficiais de registro de imóveis que adotam tal prática, não representando necessariamente indícios de risco ao negócio imobiliário.


SILVIANE SCLIAR SASSON

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