Teses jurídicas fixadas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo podem gerar reflexos para o mercado imobiliário nacional


12.09.2017

Magistrados do Estado de São Paulo deverão aplicar as sete teses jurídicas, aprovadas pela Turma Especial de Direito Privado 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), frutos do julgamento de um Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), relativo a compromissos de compra e venda de imóveis.

A advogada da SPTB Camila Moreira Batistela comenta que o acórdão não apenas irá impactar o mercado imobiliário paulista, mas certamente apresentará reflexos no segmento em abrangência nacional.

As sete teses firmadas são resumidas as seguir:

1) É válido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos, estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.

2) Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível o prazo certo para formação do grupo de adquirentes e para entrega do imóvel.

3) O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada.

4) É ilícito o repasse dos “juros de obra”, ou “juros de evolução de obra”, ou “taxa de evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância.

5) A restituição de valores pagos em excesso pelo promissário comprador em contratos de compromisso de compra e venda far-se-á de modo simples, salvo má-fé do promitente vendedor.

6) O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária, mas tão somente dos juros e multa contratual sobre o saldo devedor. Devem ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a variação do custo da construção civil por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais gravosos ao consumidor.

7) Não se aplica a multa prevista no artigo 35, parágrafo 5º, da Lei n. 4.591/64 para os casos de atraso de entrega das unidades autônomas aos promissários compradores. Segundo a advogada da SPTB: “Não há dúvidas sobre a forte repercussão desses entendimentos firmados pelo Judiciário Paulista sobre as decisões judiciais de outros estados, o que se consolidará com a eventual confirmação dessas teses pelo Superior Tribunal de Justiça”. Camila afirma também que as teses firmadas certamente colaboram para maior celeridade processual e otimizam os acordos entre as partes.

Cada uma das teses será abordada de forma mais aprofundada nos textos dos nossos próximos informativos, mas Camila já adianta, em análise geral, que o que se destaca nas teses firmadas é o prestígio à boa-fé e à transparência no momento da celebração dos contratos de compromisso de compra e venda. “As novas teses acabam por exigir cláusulas claras e expressas a respeito dos temas, tornando a assessoria jurídica indispensável para a celebração de novos contratos”.

Por fim, com relação aos temas levantados por ocasião do IRDR, mas sobre os quais não foram firmadas teses específicas, informamos que:

Tema  Decisão TJSP
 Alegação de que a multa contratual, prevista em desfavor do promissário comprador, deve ser aplicada por reciprocidade e isonomia, à hipótese de inadimplemento da promitente vendedora.   Por unanimidade, deram o julgamento da questão por prejudicado, pois o tema será decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, que fixará a respectiva tese (REsps 1614721/DF e 1631485/DF, Tema 971).
  Indenização por danos morais em virtude do atraso na entrega das unidades autônomas aos promitentes compradores.  Indenização por danos morais em virtude do atraso na entrega das unidades autônomas aos promitentes compradores.

CAMILA R. MOREIRA BATISTELA

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