O Condomínio de Lotes na Lei 13465/2017


Por Silviane Scliar Sasson

Uma das mais relevantes modificações trazidas pela Lei 13465/2017, que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, foi a introdução no sistema legislativo brasileiro do instituto do Condomínio de Lotes. Até o advento da nova lei, a legislação previa as figuras do condomínio de edificações, composto por unidades autônomas edificadas[1] de uso privativo e áreas de uso comum (portarias, áreas de lazer etc.) e, ainda, os loteamentos, que são as subdivisões de glebas em lotes privativos destinados a edificações, em que as vias são públicas e não há áreas comuns.

Com inserção do novo artigo 1.358-A[2] ao Código Civil e o novo parágrafo 7º do artigo segunda à Lei de Loteamentos (6766/79)[3], passa a existir oficialmente, além dos condomínios edilícios ou de unidades habitacionais horizontais e dos loteamentos abertos, o condomínio de lotes. Trata-se de instituto em que terrenos sem edificações, aptos a serem edificados por seus proprietários, são constituídos de partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum a todos os condôminos.

Em nada diferente do que ocorre com a dinâmica do mercado imobiliário em geral no Brasil, esta previsão legal chega com mais de uma década de atraso. O mercado caminha conforme as necessidades dos usuários (ditadas pelo conforto, segurança e praticidade) e por práticas trazidas, muitas vezes, de outros países, sem aguardar o lento ritmo com que se processam as mudanças e inovações legislativas. Assim, realidade inexorável na maior parte das cidades brasileiras de médio e grande porte, os condomínios de lotes vinham até então sendo implementados de quatro formas distintas:

  • sob a forma de parcelamento irregular do solo, sem aprovação pela autoridade local nem registrados em cartório de registro de imóveis;
  • mediante o também irregular e não autorizado fechamento (usualmente com muros) de loteamentos abertos (implantados com base n° Lei 6766/79);
  • pelo convênio entre as empresas loteadoras (sobretudo as maiores) e prefeituras de municípios da região metropolitana de grandes centros urbanos, em que a autorização para fechamento das áreas residenciais de loteamentos era feita em contrapartida à assunção da manutenção das vias de acesso e circulação, iluminação pública e ajardinamento das áreas

ou,

  • mais usualmente, a partir da adoção de um subterfúgio consolidado como uma prática usual de mercado, que vem a ser a aprovação de projetos de condomínios com residências padronizadas, mediante incorporação imobiliária com base na Lei 4591/64, seguida da substituição do projeto padrão, junto à prefeitura e pelos adquirentes das unidades, por um projeto personalizado de edificação.

Em algumas situações, com menor frequência, os condomínios de lotes (ou em alguns casos os loteamentos fechados/de acessos controlados[4]) eram implementados sob o abrigo de previsão legal em legislação local[5] – o que não deixa de ser uma irregularidade, já que a matéria deveria, por questão de competência, ser tratada em lei federal.

A partir da regulamentação finalmente trazida pela Lei 13465/17, os empreendimentos constituídos de lotes privativos e de uma área comum podem sair da “clandestinidade” ou escapar a esses subterfúgios para que possam regularmente existir. Deixa, por exemplo, de haver a necessidade de aprovação de projetos de edificações, por um incorporador, quando o efetivo objetivo do empreendimento imobiliário for a mera divisão de uma gleba em terrenos, a serem identificados como unidades imobiliárias próprias (matrículas autônomas), mas que também usufruam de áreas comuns (tais como salões de festas, salas de ginástica, portaria e, ainda, as vias internas). No “novo” instituto do Condomínio de Lotes, as edificações serão formalmente de responsabilidade dos proprietários dos terrenos, que deverão respeitar os parâmetros urbanísticos do Município, inclusive quanto aos recuos e índices de aproveitamento, salvo se disposto de forma diversa e mais restritiva na convenção condominial. A partir desta estrutura condominial, ainda, nada impede que, em determinados lotes integrantes do condomínio, seja constituído um novo condomínio edilício, nas hipóteses em que mais de uma edificação venha a ser erigida num único lote. Segue-se a mesma lógica que já era aplicada aos loteamentos abertos ou ao conjunto de edificações nos condomínios edilícios[6].

Apesar de instituído por lei federal – como deveria efetivamente ser –, o poder público municipal é quem terá a responsabilidade de regulamentar este instituto, conforme as particularidades de cada cidade. Foi justamente objetivando a manutenção de algum controle sobre a paisagem urbanística e as necessidades de acesso e circulação das pessoas, que a nova lei introduziu o parágrafo 4º do artigo 4º à Lei 6.766/79[7], trazendo a possibilidade de regulação urbanística do condomínio de lotes pelos municípios.

Caberá, assim, aos responsáveis pelo planejamento urbanístico das cidades estabelecerem alguma forma de controle – e contrapartidas, eventualmente – sobre esta modalidade de empreendimento imobiliário. Afinal, diante do permanente (e infelizmente crescente) problema de segurança pública, não resta dúvida de que tal instituto, agora devidamente reconhecido por lei federal, tende a se proliferar. É a triste realidade dos muros e cercas com que convivem há décadas os brasileiros, finalmente reconhecida por uma lei que está prestes a completar dois meses. Mais uma lei que chega velha, diante do paquidérmico sistema legislativo brasileiro em contraposição à dinâmica dos mercados. Antes tarde do que nunca…


[1] Casas, sobrados, apartamentos, conjuntos.

[2] Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

  • 1º  A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição
  • 2º  Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística
  • 3º  Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

[3] Art. 2º, § 7º – O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.

[4] Os loteamentos fechados ou de acesso controlado também foram tratados na Lei 13465/17 e serão comentados em outro artigo nos informativos SPTB

[5] Como é o caso do Rio Grande do Sul, com regulamentação própria em diversos municípios e aceite de registro desta modalidade de empreendimento nos Registros Imobiliários competentes.

[6] Lei nº 4.864/1965 – Art. 6º No caso de um conjunto de edificações a que se refere o artigo 8º da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, poder-se-á estipular o desdobramento da incorporação em várias incorporações, fixando a convenção de condomínio ou contrato prévio, quando a incorporação ainda estiver subordinada a períodos de carência, os direitos e as relações de propriedade entre condôminos de várias edificações.

[7] Art. 4º, § 4o – No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.


SILVIANE SCLIAR SASSON

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