Análise do mais recente entendimento do STJ sobre hipoteca e aplicação da Súmula 308
Por
Camila Ramos Moreira Batistela
Silviane Scliar Sasson
Na celebração dos negócios imobiliários, uma das etapas mais importantes é a da escolha e definição das garantias do negócio. A assessoria jurídica é importante na estruturação e na formalização do negócio como um todo, mas nessa etapa, em especial, uma assessoria cautelosa e experiente torna-se fundamental.
Recentemente, foi proferida decisão da Terceira Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) que pode trazer possível insegurança às operações de permuta de terrenos por área construída, entre terreneiros e incorporadoras.
Os ministros da Terceira Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) entenderam que a Súmula 308 do referido Tribunal, que trata da ineficácia da hipoteca firmada entre o construtor/incorporador e o agente financeiro perante os terceiros adquirentes de boa-fé, pode ser aplicada a outros agentes financiadores de construção de empreendimentos imobiliários, ainda que esses não sejam instituições financeiras e não se tratem de contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação.
O Ministro Relator Marco Aurélio Bellizze destacou que, apesar da súmula ter sido formulada com base nos casos de financiamento por instituição financeira, essa pode ser aplicada em outras situações – pois sua intenção é proteger o terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda. “Não pode o adquirente de boa-fé ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente”, citou.
No caso analisado, uma construtora (que depois entraria em falência) constituiu hipoteca sobre determinado imóvel como garantia pela aquisição de um terreno, cujo pagamento ocorreria mediante dação em pagamento de unidades a serem construídas no próprio imóvel. Para garantir o cumprimento da obrigação de concluir a obra e a outorga das escrituras de unidades objeto da permuta, foi constituída uma hipoteca sobre um imóvel também edificado pela própria construtora falida, que acabou sendo vendido posteriormente a terceiro. Por solicitação desse terceiro adquirente, a hipoteca foi cancelada judicialmente – decisão contestada pela incorporadora, que alegou que o caso era peculiar, pois a garantia foi dada antes que se iniciasse qualquer relação jurídica da construtora com adquirentes do imóvel hipotecado.
Para os ministros, mesmo a peculiaridade citada não afasta a incidência da Súmula, pois o referido enunciado estabelece que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Por fim, conclui o Ministro Relator que o terceiro adquirente de boa-fé do imóvel não pode sofrer as consequências de má sorte da construtora, já que a falência diz respeito apenas a ela e não tem relação com aquele que adquiriu legalmente o imóvel. Bellizze, ainda, afirmou que a empresa prejudicada, em favor de quem havia sido constituída hipoteca em garantia de uma operação de permuta, poderia buscar outros meios judiciais para cobrar as obrigações junto à massa falida da construtora.
Como se vê, tem-se intensificado a preocupação do judiciário em proteger o consumidor de boa-fé, prevalecendo tal proteção sobre os direitos reais, inclusive os de titularidade de permutante de um terreno que, nesse particular, foi equiparado, aos olhos do STJ, a um agente financiador de obras.
Diante deste posicionamento do STJ, mais uma razão para que, em nome do conforto das partes e da segurança jurídica, nos negócios de permuta imobiliária sejam avaliadas garantias alternativas à hipoteca, tais como o Seguro Garantia de Conclusão de Obras e as várias modalidades de Fiança.
E caso a garantia negociada seja a de hipoteca, será essa sempre recomendável que recaia sobre um imóvel que não seja objeto de incorporação, ou seja: um bem com menor possibilidade de futura aquisição por terceiros consumidores e frente aos quais a garantia hipotecária poderá perder sua força, diante da eventual aplicação da Súmula 308.
