Por Camila Ramos Moreira Batistela
No informativo SPTB de setembro, apresentamos as recentes teses jurídicas firmadas pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) em matéria de direito imobiliário, ao julgar o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas – IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000 (http://www.sptb.com.br/teses-juridicas-fixadas-pelo-tribunal-de-justica-de-sao-paulo-podem-gerar-reflexos-para-o-mercado-imobiliario-nacional/).
A partir deste informativo, comentaremos cada uma dessas teses, e iniciaremos por aquela que envolve o cerne das atuais demandas judiciais de direito imobiliário: a questão do atraso na entrega da obra/imóvel.
Trata-se do TEMA 01:
É válido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos, estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
O ponto principal da discussão que levou à fixação dessa tese é justamente o cumprimento ou não, pela incorporadora vendedora, do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda.
A grande maioria das demandas propostas pelos promissários adquirentes envolve o suposto atraso na entrega do imóvel. Considerando que grande parte dos contratos atuais das incorporadoras estabelece um prazo de tolerância de 180 dias – adicional ao prazo previsto em contrato – para que as incorporadoras efetivamente sejam consideradas em mora, era necessário que o Judiciário definisse, num primeiro passo, se essa cláusula de tolerância é válida ou não para fins de apuração das responsabilidades da incorporadora vendedora.
A cláusula em questão sempre foi justificada pelas incorporadoras em razão do porte das obras, aliado aos diversos fatores externos imprevisíveis a que estão sujeitas, os quais podem, ao final, resultar numa prorrogação inesperada de tempo de obra.
De um modo geral, os promissários adquirentes, devidamente respaldados pelo Código de Defesa do Consumidor, defenderam perante o Judiciário que os contratos seriam de adesão – em que não lhes seria facultada a negociação dos termos contratuais –, e que teriam sido iludidos pelo prazo contido no contrato, o que lhes gerava uma expectativa real de recebimento do imóvel naquela data expressa no instrumento contratual.
Analisando esses dois argumentos frente ao caso concreto, o Judiciário vinha prolatando decisões específicas conforme cada situação, mas que valiam apenas para aqueles processos em análise.
Contudo, diante da enorme quantidade de demandas repetitivas sobre o tema, o TJSP foi pioneiro no País e consolidou a tese que passa a considerar como válida a cláusula de tolerância existente nos contratos, desde que limitada a 180 dias e claramente expressa no texto contratual, de modo que ao adquirente não passe despercebida nem mal compreendida.
Com isso, automaticamente todo o Judiciário paulista deve se orientar por esse entendimento, que está em consonância com um recente julgado do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em caso concreto específico (REsp 1582318/RJ, cujo acórdão foi publicado em 21/09/2017).
