Breves Comentários*
* Íntegra do artigo jurídico publicada na Revista de Direito Imobiliário, vol. 78/2015, p.125-150, jan-jun/2015 – Revista dos Tribunais Online.
O modelo de contrato built to suit ganhou força no mercado imobiliário ao longo dos últimos anos, atualmente representando importante fator econômico nacional.
Trata-se basicamente de operação em que as partes, por meio de um único instrumento contratual, celebram uma locação atípica necessariamente precedida da contratação de construção. O empreendedor-locador, em terreno de sua propriedade, constrói para o empresário-locatário de acordo com as necessidades deste último para, em contrapartida, locar ao empresário-locatário por médio ou longo prazo, em condições diferenciadas e previamente negociadas que propiciem ao empreendedor-locador um retorno financeiro interessante.
Tem como característica principal seu caráter personalíssimo, já que o empreendedor-locador aceita executar a construção no seu terreno sob a encomenda do empresário-locatário, exclusivamente para atender às necessidades deste – podendo o projeto de construção ser, inclusive, desenvolvido pelo empresário-locatário. Sucessivamente, o empreendedor-locador recupera o investimento mediante prestações periódicas em trato sucessivo de médio a longo prazo, no formato de aluguel, cujo valor se destina a remunerar o investimento, os riscos incorridos e a cessão do uso e gozo do imóvel, no formato de locação.
É uma excelente oportunidade de negócio especialmente destinada aos empreendedores imobiliários e empresários das redes de varejo e indústria. Para estes últimos, a operação se mostra como alternativa para expansão da sua atividade comercial sem ter que imobilizar capital, podendo inclusive destinar esse capital integralmente ao seu objeto social. Ou seja: ao invés de se expor ao risco imobiliário, até porque normalmente não tem know-how no ramo de construção civil, acaba potencializando a sua margem de lucro mediante maior investimento na atividade objeto do seu negócio, sem desvirtuar seu core business. Além disso, se o locatário for tributado pelo lucro real, os aluguéis são despesas dedutíveis para fins de IRPJ e CSLL. Para os empreendedores imobiliários, por sua vez, o negócio significa mais uma oportunidade de investimento no ramo de sua especialidade com expectativa de excelente retorno financeiro a médio e longo prazo.
A partir do final de 2012, a Lei nº 12.744 passou a regular essa espécie de contrato em alguns aspectos, inserindo-o no âmbito da Lei de Locações (art. 54-A da Lei nº 2.845/1991). O propósito foi o de regulamentar a operação imobiliária conferindo maior segurança jurídica aos agentes do mercado imobiliário, ressaltando-se que a disposição do artigo 54-A não chega a engessar o contrato built to suit, pois o considera modalidade de locação especial, em que prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato.
Em verdade, a lei visou a definitivamente encerrar a antiga polêmica em torno de duas das condições mais essenciais à celebração desse tipo de negócio, quais sejam: (a) a possibilidade de renúncia ao direito de revisão do aluguel; e (b) a possibilidade de estabelecer multa rescisória desproporcional, limitada apenas ao importe equivalente à soma dos valores dos alugueis vincendos até o término do prazo contratual.
Portanto, passam a ser plenamente válidas as cláusulas de renúncia ao direito de revisão do aluguel e a que estabelece multa rescisória equivalente à soma dos alugueres vincendos até o fim do prazo contratual, permitindo segurança no fluxo de recebíveis.
Por tudo isso, foi muito festejada entre os agentes do mercado imobiliário a promulgação da Lei nº 12.744/2012, porquanto atende exatamente a seus anseios no que diz respeito à segurança jurídica que era necessária às operações built to suit, sem, contudo, retirar a flexibilidade que lhes é inerente para definição de particularidades conforme os interesses em jogo. Nesse particular, resta às partes contratar um bom advogado especialista em direito imobiliário para elaboração das cláusulas contratuais que prevalecerão sobre as demais normas de direito material da Lei de Locações, sujeitando-se apenas às normas procedimentais desta Lei.
