Adaptação de contratos de compra e venda de imóveis à Lei 13.786/2018


Por Marina Talamini Zilli

Desde 28/12/2018, está em vigor a Lei nº 13.786, que regulamenta os contratos de compromisso de compra e venda de imóveis (apartamentos, casas ou lotes) em incorporações e loteamentos imobiliários, disciplinando as condições que devem constar expressamente do instrumento contratual e especialmente as condições em caso de desfazimento do negócio.

Quanto à eficácia e aplicabilidade imediata da nova lei, as novas condições aplicam-se a todos os contratos e distratos firmados a partir de 28/12/2018. Os contratos firmados antes desta data e ainda em curso, ainda que não adaptados, serão interpretados já sob os preceitos da nova lei, inclusive e especialmente no caso de rescisão.

Apesar de todas as discussões e críticas que vêm surgindo desde que se iniciou a tramitação do projeto desta lei, a nova disciplina traz vantagens não só para as construtoras, ao diminuir a insegurança jurídica nas rescisões de contrato, mas também para os consumidores, ao estabelecer a previsão expressa de determinadas regras no contrato, visando assim minimizar impasses e surpresas no curso da relação contratual e nos casos de distrato.

Independentemente das interpretações possíveis quanto a alguns aspectos da nova lei e da jurisprudência que começa a ser produzida a partir da análise de casos concretos pelo Judiciário, fato é que as incorporadoras e loteadoras devem imediatamente adaptar os modelos de contrato que utilizam na venda de empreendimentos “na planta”, para readequá-los à legislação vigente.

Agora, nos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, o comprador poderá exercer o seu direito de arrependimento no prazo de 7 (sete) dias contados da assinatura, desfazendo o negócio e recebendo de volta todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. Após esse prazo, é que o contrato será considerado irretratável, sujeito à retenção de valores e aplicação de penalidades se houver desistência ou descumprimento pelas partes.

Os contratos para a venda de unidades autônomas ou lotes de terreno deverão conter obrigatoriamente um quadro-resumo com a menção, em destaque, das principais condições da contratação, indicadas pela lei. Além disso, os prazos para quitação do preço, para entrega da obra e as respectivas multas em caso de atrasos, bem como as penalidades em caso de desfazimento do negócio, devolução de valores pagos e restituição da posse do imóvel, devem estar disciplinados corretamente, conforme os limites impostos na nova disciplina legal.

Os percentuais de retenção de valores em caso de desfazimento do contrato imputável ao comprador diferem de acordo com o tipo do empreendimento (loteamento ou incorporação imobiliária), conforme este esteja ou não submetido ao regime especial do Patrimônio de Afetação e também dependendo da existência ou não de transferência da posse e fruição do imóvel. Da mesma maneira, o prazo de devolução de valores pode variar se houver ou não Patrimônio de Afetação instituído e/ou se houver a revenda do imóvel objeto do distrato ou, ainda, a cessão do próprio contrato a um terceiro indicado pelo comprador e aprovado pela vendedora. São diversas particularidades que devem estar adequadamente refletidas no instrumento contratual, para maior segurança jurídica das partes.

A lei não estabeleceu expressamente um prazo para que haja essa adaptação dos instrumentos de contrato aos novos parâmetros exigidos. Mas, prevê que, se identificada a ausência de quaisquer das informações que devem constar do contrato, a vendedora terá um prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, sob pena de caracterizar justa causa para a eventual rescisão contratual pelo comprador.

Assim, para evitar discussões entre as partes e o indesejado desfazimento de contratos já celebrados, o ideal é que as incorporadoras e loteadoras que estejam comercializando unidades sob o regime de incorporação ou loteamento façam, o quanto antes, a correta adequação dos instrumentos contratuais que utilizam.


MARINA TALAMINI ZILLI

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