Por Camila Ramos Moreira Batistela
No Informativo SPTB de setembro, apresentamos as recentes teses jurídicas firmadas pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) em matéria de direito imobiliário, ao julgar o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas – IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000 (http://www.sptb.com.br/teses-juridicas-fixadas-pelo-tribunal-de-justica-de-sao-paulo-podem-gerar-reflexos-para-o-mercado-imobiliario-nacional/).
Na sequência dos nossos informativos, estamos comentando cada uma dessas teses, e nesta edição trataremos de tema que envolve o prazo para entrega da obra/imóvel nos contratos de empreendimentos futuros que são financiados na forma associativa, tal como é o caso do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV).
Trata-se do TEMA 02:
Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível o prazo certo para formação do grupo de adquirentes e para entrega do imóvel.
O tema envolve empreendimentos futuros lançados à venda cuja viabilização depende de financiamento bancário em favor incorporador/construtor, o qual, por sua vez, somente é aprovado pelo agente financeiro após a reunião de um número mínimo de compradores. Ou seja, apenas depois de atingir determinado patamar de vendas é que o incorporador/construtor consegue obter o financiamento para execução das obras e viabilização do empreendimento. É o regime natural dos contratos firmados no Programa MCMV, em que os compradores iniciam as parcelas de pagamento com quantias mais módicas.
A discussão que levou à fixação da tese do tema 02 diz respeito à questão do prazo fixado para entrega da obra, nos compromissos de compra e venda firmados com os compradores de unidades nesse tipo de empreendimento. Grande parte desses contratos estabelece que o prazo de entrega só será contado a partir da obtenção do financiamento pelo incorporador/construtor, acarretando incerteza para o comprador na hora de assinar o contrato.
Sobre o assunto, a maioria dos desembargadores da Câmara de Direito Privado 1 do TJSP entende que o consumidor não pode se sujeitar a prazo obscuro e incerto para a entrega do imóvel, razão pela qual eles decidiram que a informação constante do contrato de compromisso de compra e venda deve ser clara ao consumidor em ambos os aspectos:
- tanto com relação ao prazo do incorporador/construtor para reunião do número mínimo de compradores, que permitirá a obtenção do financiamento, independentemente do tempo necessário aos trâmites bancários;
- quanto com relação ao prazo para entrega do imóvel.
Com isso, automaticamente todo o Judiciário paulista deve se orientar por esse entendimento, o que, em última análise, autoriza que sejam consideradas abusivas as cláusulas contratuais que não observem essa clareza de informação quanto a tais prazos.
